---
Wynajem mieszkania w Polsce wiąże się z szeregiem ryzyk po stronie właściciela nieruchomości. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów tradycyjnie faworyzowały najemców, utrudniając i przedłużając procedury eksmisyjne nawet w przypadku rażącego naruszenia warunków umowy. Odpowiedzią ustawodawcy na ten problem jest instytucja najmu okazjonalnego, wprowadzona do polskiego porządku prawnego w grudniu 2009 roku. Prawidłowo zawarta umowa najmu okazjonalnego daje właścicielowi realne i skuteczne narzędzia do szybkiego odzyskania lokalu.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowanym w art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Z tej formy najmu mogą korzystać wyłącznie osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat — po upływie tego okresu strony mogą zawrzeć nową umowę na kolejny czas oznaczony.
Forma umowy — co musi być pisemne, a co notarialne?
Wbrew powszechnemu przekonaniu, sama umowa najmu okazjonalnego nie wymaga formy aktu notarialnego. Wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej. Istotą tej instytucji są jednak obowiązkowe załączniki, z których jeden bezwzględnie wymaga udziału notariusza:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego — najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Podstawą prawną jest art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Bez tego dokumentu umowa traci swój okazjonalny charakter i staje się zwykłą umową najmu.
- Wskazanie lokalu zastępczego — najemca musi wskazać konkretne miejsce, do którego się wprowadzi w przypadku wykonania eksmisji. Wskazanie fikcyjnego lub nieistniejącego lokalu może skutkować nieważnością całego mechanizmu egzekucyjnego.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego — właściciel (lub osoba posiadająca tytuł prawny) lokalu wskazanego przez najemcę musi wyrazić pisemną zgodę na przyjęcie najemcy. Na żądanie wynajmującego podpis na tym oświadczeniu powinien być notarialnie poświadczony.
Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji jest ustawowo ograniczone do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. W roku 2025, przy minimalnym wynagrodzeniu wynoszącym 4 666 zł, górna granica wynosi zatem około 467 zł netto. Do kwoty tej doliczyć należy podatek VAT (23%) oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Przepisy nie przesądzają, która ze stron ponosi te koszty — w praktyce najczęściej obciążają one najemcę.
Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego nakłada na wynajmującego obowiązek zgłoszenia tego faktu naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy. Jest to warunek konieczny do zachowania uprawnień wynikających z tej formy najmu. Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia powoduje, że umowa, choć formalnie ważna jako umowa najmu, traci swoje szczególne cechy — wynajmujący nie może wówczas korzystać z uproszczonej procedury eksmisyjnej.
Skutki prawne — główna zaleta dla wynajmującego
Kluczową korzyścią płynącą z najmu okazjonalnego jest znaczące uproszczenie i przyspieszenie procesu opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca narusza warunki umowy lub nie opuszcza mieszkania po jej wygaśnięciu. Procedura przebiega następująco:
Po spełnieniu przesłanek wskazanych w umowie, wynajmujący kieruje do najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Najemca ma na to maksymalnie 7 dni. Jeżeli nie zastosuje się do wezwania, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności — bez konieczności wytaczania odrębnego powództwa o eksmisję. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawa trafia bezpośrednio do komornika.
Co istotne, w przypadku najmu okazjonalnego sąd nie bada sytuacji materialnej lokatora ani nie przyznaje lokalu socjalnego. Przepisy chroniące przed eksmisją w sezonie zimowym (od 1 listopada do 31 marca) oraz przepisy szczególne dotyczące kobiet w ciąży czy osób małoletnich nie blokują egzekucji, jeżeli wskazany lokal zastępczy jest realnie dostępny.
Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy
Skuteczność najmu okazjonalnego zależy od staranności przy jego zawieraniu. Do najczęściej spotykanych uchybień należą:
- Brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni — skutkuje utratą szczególnej ochrony prawnej.
- Wskazanie fikcyjnego lokalu zastępczego lub brak rzeczywistej zgody jego właściciela — sąd może zakwestionować wykonalność aktu notarialnego.
- Sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego — dokument taki jest bezskuteczny prawnie.
- Automatyczne przedłużenie umowy po upływie 10 lat bez podpisania nowej — umowa przekształca się wówczas w zwykłą umowę najmu bez szczególnych uprawnień dla wynajmującego.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego stanowi skuteczne i dobrze skonstruowane narzędzie ochrony interesów właścicieli nieruchomości. Warunkiem korzystania z jej pełnych możliwości jest jednak rygorystyczne przestrzeganie wymogów formalnych — przede wszystkim sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego oraz terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. Pominięcie tych kroków pozbawia wynajmującego głównej korzyści, jaką jest uproszczona egzekucja.
W razie wątpliwości dotyczących prawidłowego sporządzenia umowy lub innych kwestii związanych z wynajmem a opodatkowaniem przychodów z najmu, zapraszamy do kontaktu z naszym biurem rachunkowym. Chętnie pomożemy w doborze właściwej formy rozliczenia oraz dopełnieniu obowiązków podatkowych.